¿Qué viene para el Real Estate argentino? Claves para entender el mediano plazo del mercado

El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de cambio profundo. Tras años de incertidumbre, 2024 marcó un punto de inflexión: las ventas crecieron sostenidamente, empujadas por una combinación de valores de entrada bajos, una demanda contenida y el incipiente regreso del crédito hipotecario.

Aunque las tasas todavía están en alza, el financiamiento ya empieza a jugar un papel en la reactivación del sector. Y si bien los precios repuntaron con fuerza durante todo el año, el ritmo actual de subas es más moderado, lo que genera tiempos de decisión más largos y permite analizar la inversión con mayor tranquilidad.

Precios y comportamiento del mercado

En CABA y GBA, el valor promedio de oferta para departamentos usados no supera los USD 1.700/m², por debajo incluso de los costos actuales de construcción. En el interior del país, los valores rondan los USD 1.300/m².

Sin embargo, los valores de cierre de las operaciones —es decir, el precio al que realmente se venden las propiedades— muestran otro panorama:

• En CABA, el promedio ya se ubica por encima de USD 2.100/m²,
  
• Con una suba interanual del 15,7% en mayo.
  

Esto refleja que se están vendiendo principalmente unidades con buena ubicación, calidad constructiva o ambas, lo que empuja el precio de cierre por encima del valor promedio de publicación.

¿Y las unidades a estrenar?

Las propiedades nuevas se comportan de forma diferente. Durante la pandemia y la crisis, sus valores no cayeron tanto, ya que en su mayoría pertenecían a propietarios que podían esperar. Por eso, hoy la suba es muy moderada y no alcanza a compensar los fuertes incrementos en los costos de construcción, que se mantienen altos debido a un dólar relativamente estable.

¿Cuánto tiempo más se sostendrá el dólar en torno a los $1.200? La respuesta a esa pregunta podría definir buena parte del futuro del sector.

Tipologías: el monoambiente pierde terreno

Entre las preferencias del comprador, las unidades de un ambiente están perdiendo protagonismo. Con el valor del m² aún en niveles bajos, muchos optan por invertir un poco más y acceder a un dos ambientes, percibido como una unidad más funcional y rentable.

Oferta en descenso y zonas en movimiento

Luego del pico de publicaciones registrado durante la pandemia, la oferta de unidades bajó de forma considerable en 2024 y hoy se encuentra apenas por encima de los niveles prepandemia. No obstante, se observan nuevos repuntes, sobre todo en unidades chicas en CABA, mientras que en GBA la oferta se mantiene más estable.

Este descenso está directamente relacionado con un hecho clave: la derogación de la Ley de Alquileres, una medida que saneó al instante el mercado locativo, redujo riesgos para los propietarios y volvió a posicionar al alquiler como una opción rentable y viable.

Reconfiguración geográfica

• En CABA, Caballito sigue siendo una de las zonas más demandadas, especialmente por quienes migran desde el corredor oeste en busca de mayor seguridad.
  
• En la zona norte, comienza a notarse un corrimiento del eje hacia Vicente López y Núñez, impulsado por la descentralización y el crecimiento de zonas menos consolidadas en el entorno de Retiro y Recoleta.
  
• Nordelta y Pilar se consolidan como nuevos polos fuertes del AMBA.
  
• En el sur, Canning gana cada vez más protagonismo.

Costo de construcción: el gran desafío

Uno de los temas más sensibles para los desarrolladores es el valor del m² construido, que se encuentra en un pico histórico. La única variable que podría cambiar esta realidad sería una modificación fuerte en la paridad cambiaria, algo poco probable en el corto plazo.

Hoy, muchos comienzan a aceptar que “este será el nuevo costo”, y en ese marco, empiezan a aparecer nuevas obras, un síntoma positivo que anticipa reactivación.

Amenazas y oportunidades

Debilidades y amenazas:

• La burocracia en la aprobación de proyectos
  
• La incertidumbre cambiaria que complica el cálculo de costos futuros
  
• La aún débil relación entre salarios y valor del m² en dólares
  

Fortalezas y oportunidades:

• Una demanda contenida durante años
  
• La cultura propietaria profundamente arraigada en Argentina
  
• El despegue de los alquileres como modelo de inversión
  
• El crecimiento poblacional
  
• Los precios aún bajos en términos históricos
  
• La vigencia de mecanismos de blanqueo
  
• Y el regreso del crédito hipotecario

Un nuevo mapa para el ladrillo

El panorama actual no está exento de desafíos, pero las señales positivas superan ampliamente a las negativas. El mercado inmobiliario argentino se encuentra en plena transformación, y quienes logren entender esta nueva lógica, probablemente estén frente a una de las mejores oportunidades de la última década.