El COTI ya no es obligatorio: el Gobierno desregula operaciones inmobiliarias para incentivar la inversión

A partir de este viernes, dejará de ser obligatorio tramitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para vender una propiedad en Argentina. La medida, que forma parte de un paquete de flexibilizaciones impulsado por el Gobierno, quedó oficializada a través de la Resolución General 5697/2025 publicada en el Boletín Oficial.

La normativa fue emitida por ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero), el organismo que reemplazó a la AFIP. A través de ella, se elimina el régimen que exigía informar previamente cualquier operación inmobiliaria con un valor superior a $66.833.000, requisito que antes era indispensable para avanzar con la escritura.

“Desde ahora ya no será necesario tramitar el COTI para ninguna operación de compraventa, sin importar el valor del inmueble”, confirmó Fabián Narvaez, presidente de la desarrolladora Narvaez.Además, la resolución deroga un conjunto de normas complementarias (2371, 2415, 2439, 2506 y 3101), en línea con la política de desregulación económica impulsada por el DNU 70/2023 y el Decreto 353/2025.

Qué cambia con esta nueva regulación

Hasta hoy, quienes ofrecían un inmueble en venta debían cargar los datos en la web de la AFIP para obtener un código de validación. Sin él, no se podía firmar la escritura. Esa exigencia desaparece por completo.

Desde ARCA sostienen que, gracias a nuevas herramientas tecnológicas, ya no es necesario depender de declaraciones previas de los contribuyentes para fiscalizar las operaciones inmobiliarias.

Un paso dentro de un plan más amplio

La eliminación del COTI forma parte del llamado “Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos”, presentado por el vocero presidencial Manuel Adorni junto al ministro de Economía Luis Caputo, el titular de ARCA y el presidente del Banco Central.

El objetivo es claro: incentivar el ingreso de dólares no declarados al circuito formal, en especial hacia el sector inmobiliario. Según el tributarista Sebastián M. Domínguez, se trata de un “seudo blanqueo”, que busca reducir las barreras fiscales para estimular la compraventa.

“Antes, cada operación debía informarse a ARCA y luego era reportada por el escribano con el monto final. Todo eso queda eliminado con esta resolución”, explicó Domínguez.

Otras medidas que alivian controles

Además de eliminar el COTI, el paquete anunciado incluye otros cambios que impactan directamente en el día a día del mercado:

• Los escribanos ya no deberán informar las actividades notariales a ARCA.
  
• El pago de expensas, aunque supere los $32.000 mensuales, dejará de tener obligación de ser reportado.
  

Para muchos actores del sector, estas medidas podrían reactivar operaciones frenadas por temor a la exposición fiscal o por la complejidad burocrática.

¿Menos controles o controles distintos?

Aunque se eliminan las declaraciones obligatorias a ARCA, los controles sobre el origen de los fondos siguen vigentes. Los escribanos continúan siendo sujetos obligados ante la UIF (Unidad de Información Financiera), y deben solicitar documentación respaldatoria de los fondos utilizados en las operaciones.

“El hecho de que no haya que informar a ARCA no significa que se relajen los controles. La normativa contra el lavado de dinero sigue igual de exigente”, advirtió Domínguez.

Una nueva filosofía: “Tus dólares, tu decisión”

El mensaje del Gobierno fue contundente. El vocero presidencial resumió la postura oficial con una frase que generó debate:

“Los argentinos vuelven a ser inocentes hasta que ARCA demuestre lo contrario. Tus dólares, tu decisión.”

Desde el Ejecutivo insisten en que no se penalizará la tenencia de ahorros no declarados mientras no existan pruebas concretas en su contra.En el mercado inmobiliario, la iniciativa es bien recibida, aunque con cautela. En particular, preocupa la posibilidad de que se interprete erróneamente como una luz verde para operar sin justificar el origen de los fondos, lo cual podría generar riesgos legales.

¿Más créditos y más ladrillos?

Con la expectativa de que estas medidas impulsen el ingreso de dólares al sistema bancario, muchos analistas proyectan un efecto colateral positivo: el fortalecimiento del crédito hipotecario. Si los fondos informales se vuelcan al circuito formal, podrían mejorar los niveles de liquidez y fondeo en las entidades financieras. El interrogante sigue siendo si esta nueva etapa desreguladora generará dinamismo genuino en el sector o si simplemente abrirá la puerta a un aumento en la informalidad.